Realitní krize ještě neodezněla, lidé však znovu investují do nemovitostí. Koupě bytu, domu či pozemku patří k dlouhodobě nejjistějším investicím. Není sice zaručené, že ceny pořád porostou a peníze se výrazně zhodnotí, ale při dobrém výběru nemovitosti je ztráta málo pravděpodobná. Navíc lze peníze získat zpět díky pronájmu. 

Na koupi není nutné mít hotovost, dá se investovat i s využitím hypotéky. "Nyní zájemcům nahrávají snížené úrokové sazby, které znamenají nízkou měsíční splátku," upozorňuje Petra Horáková Krištofová z Asociace hypotečních makléřů.

Průměrná sazba byla podle posledního Fincentrum Hypoindexu 4,84 procenta. Před dvěma lety se přitom pohybovala o procento výše. U milionového úvěru na 25 let to dělá rozdíl 600 korun měsíčně, na celkové zaplacené částce 174 tisíc.

Je však nutné si uvědomit, že aktuální sazby nebudou platit po celou dobu splácení. Úroky lidé fixují nejčastěji na pět let a za tu dobu se mohou i výrazně zvýšit.

Nejhůře pronajmete velký byt v paneláku

Jak říká Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding, investovat do nemovitosti je výhodné, když ji koupíte za reálnou cenu a máte peníze a čas se o ni starat. Pro zjištění reálné ceny je nejlepší se obrátit na realitní odborníky, kteří dobře znají místní podmínky.

"Na typu nemovitosti tolik nezáleží, nejlepší je však investovat do realit, u nichž se o péči nemusíte dělit s dalšími lidmi," doporučuje Jiří Pácal. Tedy do pozemků a rodinných domů, kde se majitel nemusí dohadovat se sousedy ve společenství vlastníků.

Obojí se však hůře pronajímá, takže na těchto nemovitostech lze vydělat hlavně pozdějším výhodným prodejem. Zvláště dobře vycházejí pozemky, jejich ceny dlouhodobě pozvolna rostou, ani realitní krize je moc nepoznamenala.

Pro drobné investory však díky snazšímu pronájmu mohou vyjít výhodněji byty. Ale ne jakékoliv. Chcete-li, aby se hodnota bytu zvyšovala, dobrou volbou jsou malé cihlové byty. "Většina lidí hledá levný pronájem menšího bytu s dobrým spojením do centra města," říká Jan Rosák z realitní kanceláře Century 21.

Naopak nejhorší je větší byt v paneláku. "U panelových bytů velikosti 3+1 a více jsme zaznamenali největší propad cen. Od konce roku 2008 zlevnily o 40 procent, někde i o 50 procent. Lze předpokládat další pokles do 10 procent," popisuje Jan Kunz,manažer Realitní kanceláře Sting na severní Moravě.

Před koupí se poraďte s odborníky

Investice do nájemního bytu se vyplatí tím víc, čím je lepší poměr mezi splátkou hypotéky a nájemným. Podle aktuálních čísel pro krajská města je tento poměr nejlepší v Ostravě.

U dvoupokojového bytu vychází splátka úvěru o 1 900 korun levněji než nájemné. Pomineme-li další náklady, cena bytu včetně úroků se z nájemného vrátí už za 20 let.

Investovat do nájemního bytu je výhodné i ve Zlíně a Liberci, kde je splátka hypotéky ve srovnání s nájmem levnější o 1 600 korun. Více než tisícového rozdílu dosahují též ceny v Českých Budějovicích, Plzni a středočeské Příbrami. Naopak nejméně výhodně vychází Praha, Karlovy Vary a Jihlava, kde jsou hypotéky dražší než nájmy.

Jsou to však jen průměrná čísla, u konkrétních bytů se mohou výrazně lišit. "O vhodnosti koupě konkrétní nemovitosti na pronájem by se měl zájemce poradit s realitním profesionálem, který dokáže posoudit reálnou výši nájmu," doporučuje Petra Horáková Krištofová.

CELKOVÉ ROČNÍ NÁKLADY U PRONAJÍMANÉHO BYTU

* Splátky hypotéky a poplatky bance - 180 588 Kč
* Poplatky za služby a údržbu v domě - 28 200 Kč
* Pojištění bytu a daň z nemovitosti - 2 300 Kč
* Spoření jako rezerva na modernizace bytu - 7 200 Kč
* Ušlé výnosy - 22 500 Kč
Celkem ročně - 240 788 Kč
Za 20 let - 4 815 760 Kč

Poznámka: kupní cena 3 000 000 Kč, 75 % hypotéka na 20 let, úrok 5 % Zdroj: Central Europe Holding

Jiří Pácal přidává varování, abyste nepodcenili kvalitu informací důležitých pro rozhodování. "Přizvěte si odborníka na technický stav, právníka, u bytů posuzujte kvalitu společných částí domu. Koupelnu si sami opravíte, ale s výtahem či stoupačkami toho moc nezmůžete," říká Jiří Pácal.

Kromě splátky hypotéky je navíc třeba při koupi bytu počítat s dalšími náklady. Z těch pravidelných jsou to odvody do fondu oprav, jenž slouží jako rezerva pro modernizace a rekonstrukce, dále platby za správu domu, běžnou údržbu a za chod společenství vlastníků.

Nutné je počítat také s pojištěním a s daní z nemovitosti, danit se bude i nájemné. U hypotéky dále s bankovními poplatky a životním pojištěním. Jiří Pácal doporučuje započítat i pravidelné spoření jako rezervu na modernizaci bytu, stejně jako možné výnosy, o které přijdete u jiných druhů investic tím, že peníze použijete na koupi bytu.