Německému trhu s nemovitostmi v poslední době dominovali spíše zahraniční investoři. Jejich angažmá bylo přitom enormní. Například v Berlíně skoupili zahraniční investoři v letech 2000-2007 více než deset procent celkového bytového fondu, protože očekávali nárůst cen, které byly v té době v mezinárodním srovnání cenově výhodné. Němečtí investoři s vlastním kapitálem v tomto směru většinou nic nepodnikali.

Nemovitosti, které zahraniční investoři často nakoupili za příliš vysoké ceny, pak ztratily na hodnotě. V mnoha případech se nevyplatila ani původní strategie, kdy investoři koupili nemovitosti s tím, že je za krátkou dobu opět prodají. Z mnoha finančních investorů se tak nedobrovolně stali vlastníci těchto nemovitostí.

Němečtí investoři jsou spíše konzervativní

Naproti tomu se většina německých investorů chovala v posledních letech spíše konzervativně. Příkladem je pojišťovna Gothaer Versicherung, která se snažila rizika minimalizovat a její investice do nemovitostí byly velmi diverzifikované. Ve svém portfoliu má obytné, kancelářské, maloobchodní i logistické prostory, do nichž investovala v Asii, severní, střední i jižní Americe i v Evropě. Při svých investicích se pojišťovna zaměřila na poměrně bezpečné kvalitní nemovitosti a pouze výjimečně na objekty spojené s větším rizikem.

Zahraniční investoři však takto opatrní nebyli, což vedlo k tomu, že ceny prvotřídních kancelářských prostor dosahovaly v polovině roku 2007 až 24 až 25 násobek ročního nájmu. O rok později poklesly ceny takovýchto prostor na 21 až 22násobek ročního nájmu a v současnosti jsou většinou ještě nižší. V letech 2002–2008 dosahoval poměr objemu investic zahraničních a německých investorů 80 ku 20. V prvním čtvrtletí letošního roku je tomu zcela naopak: 83 procent investic připadalo na německé firmy. Přesto hrají zahraniční investoři, i když nyní spíše jako majitelé, v Německu nadále důležitou roli. Společně s německými investory vlastní necelou polovinu německých nemovitostí v celkové hodnotě 3,8 miliard eur. Zbytek připadá na soukromé vlastníky, kteří vlastní nemovitosti v celkové hodnotě cca 4,2 miliard eur.

Soukromí vlastníci

Soukromé osoby v Německu vlastní zpravidla nemovitosti určené k bydlení, které buď užívají pro svou vlastní potřebu, nebo dále pronajímají. Přibližně 42 procent všech Němců vlastní byt nebo dům, což je o poznání méně než v České republice (60 procent). Lze však počítat s tím, že podíl vlastníků nemovitostí v Německu poroste. V polovině nájemních bytů či domů bydlí lidé, kteří mají zájem o koupi, ale nemohou si to, mimo jiné i kvůli nízké podpoře ze strany státu, dovolit.

To je bohužel problém, protože vlastnictví nemovitosti je stále důležitější součástí podpory ve stáří. Majitelé nemovitostí si na stáří našetří v průměru šestkrát více, než lidé, kteří bydlí v nájemních bytech či domech. Obě domácnosti sice spoří přibližně stejně, vlastník nemovitosti však splácí půjčku či hypotéku a vytváří si tak velkou hodnotu.

Pro nákup nemovitostí hovoří i to, že budovy jakožto věcná hodnota jsou tendenčně chráněny před inflací. Vzhledem k vysoké finanční podpoře ze strany státu, která má snížit dopady hospodářské krize, počítají odborníci s tím, že inflace v Německu za několik let dosáhne deseti procent nebo ještě více. Nemovitosti většinou inflace nezasahuje, což samozřejmě neplatí pro peněžní úspory.

Velký podíl na zaměstnanosti

Nemovitosti ovšem neslouží pouze k tvorbě hodnot, ale hrají také významnou roli na trhu práce. V Německu pracuje na trhu s nemovitostmi minimálně 3,7 milionů lidí, což je deset procent všech zaměstnanců v Německu. A to zde nejsou započteni specialisté v branži jako banky, poradci, advokátní kanceláře, auditoři nebo daňoví poradci. Celkem působí na německém trhu s nemovitostmi kolem 165 tisíc firem v nejrůznějších oborech, které vytvářejí přibližně 15 procent německého HDP.

Výhled do budoucna

V současnosti mnohé podniky vlivem hospodářské krize nemohou realizovat své projekty, a proto snižují zaměstnanost. Jedná se především o takové projekty, které byly odkázány na větší množství cizího kapitálu. Je to z toho důvodu, že při financování developerských projektů a transakcí banky nyní vyžadují vyšší podíl vlastního kapitálu. Dřívější poměr 90 procent cizího kapitálu ku 10 procentům vlastního kapitálu se změnil na současných 60:40 až 50:50. Zvýšené požadavky na výši vlastního kapitál by měly v nejbližší době vést také k tomu, že objemné individuální nebo portfoliové transakce a spekulativní projekty, kde je předem pronajata pouze malá část ploch, banky téměř nebudou financovat.

V žádném případě ale nelze hovořit o tom, že banky vůbec neposkytují úvěry. Nadále financují celou řadu projektů a objektů. Rovněž by nemělo docházet – alespoň ve větší míře – k výprodejům z nouze, jak očekávaly mnohé firmy. Hlavním důvodem je, že banky samy by pak měly problémy zhodnotit takto zajištěné nemovitosti.

Bytové objekty mají budoucnost

V období hospodářské krize se jako nejperspektivnější jeví bytové projekty. Investice do nemovitostí určených k bydlení považují mnozí investoři za bezpečné. Lidé potřebují bydlet i během hospodářské krize. Ceny rodinných domů v uplynulých letech celkově rostly. V roce 1978 stál rodinný dům s obytnou plochou 150 metrů čtverečních včetně pozemku v průměru 220 tisíc eur, o třicet let později to bylo již kolem 382 tisíc eur, což odpovídá 74 procentnímu nárůstu.

Také činžovní domy s nájemními byty představují díky rostoucím nájmům v mnoha městech dobrou investici. Především ve velkých městech lze počítat s tím, že nájem poroste. Například v Postupimi, Mnichově a Kolbenci vzrostl v loňském roce nájem v domech, které byly postavené po válce, o deset procent. I přes krizi jsou nadále žádané domy v dobrých lokalitách. Mnoho zájemců o koupi však často vyjde naprázdno, protože dobré objekty nejsou na prodej. Nezřídka i nemovitosti určené k bydlení, které byly v letech 2005–2007 považovány za nezajímavé, ztratily svou špatnou image a z krize naopak profitují.

Nebytové prostory

I když to možná zní paradoxně, k zajímavým investicím nyní patří v Německu také maloobchodní prostory. Na první pohled se zdá, že maloobchod je v současné době postižen krizí. A skutečně – maloobchod počítá s nulovým růstem. Maloobchodní prostory by tím pádem měly být méně zajímavé, jelikož problémy nájemníků negativně ovlivňují také výši nájemného. Přesto připadá celá třetina investic uskutečněných v prvním čtvrtletí letošního roku v oblasti nebytových prostor na maloobchodní prostory. Na druhém místě jsou kancelářské prostory, které tvoří přibližně čtvrtinu celkových investic. Maloobchodní prostory jsou atraktivní hlavně proto, že za určitých podmínek jsou relativně nezávislé na průměrném vývoji na maloobchodním trhu. To platí například pro dobře koncipovaná nákupní centra.

Problémové segmenty

Problémy se v nejbližší době zřejmě nevyhnou hotelům a kancelářským prostorám. Pro německý hotelový průmysl jsou charakteristické nadměrné kapacity a ostrý konkurenční boj. V současné době se navíc vlivem hospodářské krize projevuje zdrženlivost soukromých osob i obchodníků. Protože majitelé hotelů své objekty většinou pronajímají a výše nájmu závisí na obratu provozovatele, musí počítat v příštích měsících se ztrátami.

U pronajímatelů kancelářských prostor je situace podobná. Problémy nájemníků se stávají problémy vlastníků. Ekonomické nesnáze nutí mnoho podniků k tomu, aby své expanzivní plány, pokud nějaké mají, odkládali, nebo „rostli“ na stejné ploše. Ve většině případů se ale počet pracovníků snižuje a firmy se pokoušejí část svých kancelářských ploch pronajmout. Poptávka po kancelářských prostorách by tak měla být v příštích měsících nižší.

Závěr

Německý trh s nemovitostmi se nemůže vyhnout globálním vlivům finanční krize, Německo je ale v tomto směru postiženo méně než například Velká Británie nebo Španělsko, které zažily především v oblasti nemovitostí určených k bydlení v posledních letech enormní nárůst cen. K podobným cenovým bublinám v Německu nedošlo, přestože angažmá zahraničních investorů vedlo k nárůstu cen. V současné době jsou trhem budoucnosti hlavně nemovitosti určené k bydlení a maloobchodní prostory, problémy vykazují kancelářské plochy a hotely.

V zásadě ale platí, že v dobrých lokalitách v atraktivních německých městech může jakákoli nemovitost z krize profitovat. Lze ovšem očekávat, že ceny méně atraktivních nemovitostí v roce 2009 dále poklesnou. Za výhodu německého trhu s nemovitostmi lze považovat, že v uplynulých letech zažil dvě velké krize – začátkem nového tisíciletí po krachu internetové bubliny a nedávno následkem celosvětové finanční krize. Ačkoliv mezi oběma krizemi uplynulo několik let, nepřímo spolu souvisejí. Německé podniky se totiž z krize poučily a dnes mají o poznání lepší rámcové podmínky než na začátku předchozí krize. Podniky využily období hospodářského rozkvětu k tomu, aby v mezinárodním měřítku zlepšily svou konkurenceschopnost. Ani dnes sice nejsou vůči současným problémům imunní, ale na druhou stranu nejsou tak snadno zranitelné jako v dřívějších krizových obdobích.