Setkávám se s investory, kteří vyzkoušejí různé strategie pronájmu, ale k výnosu přes pět procent se nemohou dostat. Mají těžký úkol – vysokou kupní cenu už nezachrání sebevětší následné úsilí. A přitom získat slevu na investiční byt je o tolik jednodušší než u bytu kupovaného pro vlastní bydlení.

Investiční byt, to musí být dobrý obchod, vyhmátnutá příležitost, trefa do černého – aspoň do té míry, aby vám vyšel výnos nad pět procent.

Upřímně si řekněme, že za poslední rok se hodně změnilo. Zatímco ještě nedávno nabídka převyšovala poptávku, takže pro zběhlé obchodníky nebylo těžké vyjednat slevu, dnes to už tak není.

Radil jsem vám v minulém díle koupit ideálně byt 2+kk. V tuto chvíli je právě 2+kk nejvíc vyhledávaná dispozice, proto jakmile se otevře příležitost, chopte se jí. Omluvte se v práci a vyrazte na prohlídku v prvním termínu. Mějte připravené financování tak dobře, abyste mohli peníze skoro sázet na stůl. Buďte flexibilní a především – naučte se přemýšlet jako investor.

Vyhněte se zbytečnostem, přijdou draho

První předpoklad úspěchu jsou dokonale nastavená kritéria vyhledávání. Za prvé, nebudete pak ztrácet svůj čas na prohlídkách bytů, ze kterých stejně žádné investiční terno nikdy neuděláte. A za druhé, všimnete si zajímavých příležitostí, i když budou třeba převlečené za ošklivá káčátka.

Jako investor máte jedinou ambici – pronajmout výhodně koupený byt za dostatečně vysoký nájem. Zkuste tedy osekat svoje osobní preference a řiďte se jenom kritérii, která ovlivní zájem budoucích nájemníků. Zejména si dejte pozor na faktory, které zvyšují cenu bytu úplně zbytečně, typicky balkon nebo terasa, na které nestráví nikdo víc než pár dní v roce.

Už vůbec byste se potom při prohlídce neměli zabývat detaily, jako je například secesní chodba nebo oblíbená lokalita, které vás sice chytnou za srdce, ale zaplatíte za ně zbytečně peníze navíc – neplánujete přece sami v bytě bydlet.

Nesnažte se zabít dvě mouchy jednou ranou – až budou za dvacet let vaše děti velké, můžou splacený byt prodat a koupit si jiný podle svého gusta, nevybírejte jim ho nyní, když vaše hlavní role jako investora je v současné chvíli maximalizovat výnos, který vám nemovitost přinese.

Ať vědí, že děláte byznys

Obchodnický étos je právě to vaše eso v rukávu, které by vám mělo usnadnit jednání o ceně. Koupě nemovitosti je jinak totiž hodně emotivní záležitost – prodávající i makléři pracují s tím, že se začínáte v bytě cítit jako doma nebo jste si zamilovali danou lokalitu, a tak vás nutí platit vyšší cenu, než by byla nezbytná.

Když jednáte o koupi investičního bytu, je to něco jiného – hned při prvním telefonátu s makléřem řekněte, že vám jde o byt na investici, a dejte jasně najevo, že pokud se nedostanete na kýženou částku, půjdete bez váhání někam jinam. Nejste-li omezeni tolika osobními přáními jako v případě rodinného bydlení, vaše možnosti jsou široké.

Aby vám ovšem neprásknul každý prodávající sluchátkem, musíte také nabídnout nějakou výhodu. Úplně ideální je, když máte peníze okamžitě k dispozici – takové kupující mají všichni prodávající i makléři nejraději, protože transakce může proběhnout velmi rychle. Příslib rychlosti je obvykle právě to, na co většina prodávajících uslyší.

Abyste byli schopni tento příslib dát, je nezbytné udělat dobrou přípravu na koupi nemovitosti. Máte-li peníze, potom stačí časová flexibilita (přijít brzy na prohlídku) a ideálně také spolupráce s nějakým pohotovým právníkem, který vám bude kontrolovat smlouvy ze dne na den. Chcete-li si vzít hypotéku, potom je nezbytné mít za sebou prescoring, a tedy potvrzení, že vám úvěr do určité výše dají bez problémů.

Žádejte odvážně vysokou slevu výměnou za rychlost

Zásadní je udržet poker face i na prohlídce nemovitosti – nebuďte překvapeni, když byt uvidíte. Nehledáte bydlení pro sebe, vytváříte výnosný produkt – byt, ve kterém budou spokojeně bydlet nájemníci a platit vám za to. Zdravá míra zklamání vám ovšem nakonec může při jednání i pomoct – horší je během jednání vyjadřovat nadšení.

Nic nechvalte, nad ničím nejásejte, prostě řekněte, že doufáte, že by tento byt mohl být vyhovující, pokud se dohodnete na ceně. Dejte jasně najevo, že právě cena – vaše předem stanovené maximum, kolik můžete za byt dát, vaše odvážně nízká nabídka – je to jediné, s čím nelze hnout. Prodávající vám musí vyjít vstříc v ceně – a za to vy vyjdete ve všem vstříc jemu. Budete rychlí, flexibilní, vstřícní, ale nekompromisní.

Nevyjde to třeba hned na poprvé, ale situace, kdy je pro prodávajícího rychlost důležitější než cena, se poměrně často opakují, takže máte dobrou šanci, že po pár pokusech na někoho takového narazíte – bude za kupní cenu potřebovat rychle koupit jinou nemovitost, vyrovnat se po rozvodu s manželkou nebo mu budou šlapat na patu věřitelé.