Entspannung am Schweizer Immobilienmarkt: Lediglich in einem Bezirk gibt es noch schwache Anzeichen einer Blase. Durch die Aufhebung des Euro-Mindestkurses könnte sich das jedoch rasch ändern.

Die Lage am Schweizer Immobilienmarkt hat sich laut dem Immobilienreport der ETH Zürich und des Vergleichsdienstes comparis.ch weiter entspannt. Der Markt habe sich markant abgekühlt und die Blasengefahr sei vorerst gebannt, wie es in der Mitteilung heisst. Allerdings könne sich die Situation mit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses und den mit dem SNB-Entscheid weiter rückläufigen Hypothekarzinsen auch rasch wieder ändern.

Nur in einem einzigen Bezirk registriert der Immobilienreport noch schwache Anzeichen einer Immobilienblase, und zwar in Bülach. Vor einem halben Jahr hätten noch fünf Bezirke solche Anzeichen gezeigt, so die Mitteilung. Weiterhin gelte die Situation in keinem Bezirk der Schweiz als «kritisch». Noch vor zwei Jahren stufte der erstmals publizierte Immobilienbericht elf Bezirke als «kritisch» ein, vor einem Jahr dann nur noch einen und vor einem halben Jahr erstmals gar keinen mehr.

Abkühlung setzt sich fort

«Die Abkühlung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, die sich schon im vergangenen Jahr angekündigt hatte, setzt sich unseren Beobachtungen zufolge», sagt Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich. Er und sein Team stützen sich in ihrer Analyse auf Angebotspreise von über einer Million Häuser und Wohnungen, die seit 2005 auf comparis.ch veröffentlicht wurden.

Auch wenn die Gefahr einer Immobilienblase so gering ist wie seit zwei Jahren nicht mehr, die absoluten Preise bewegen sich weiterhin auf sehr hohem Niveau. Die Top Ten der höchsten Quadratmeterpreise für Wohnungen wird von der Region Maloja angeführt, wo der Angebotspreis gemäss dem Report im Median bei 12'500 Franken liegt. Dahinter folgen Entremont (12'000), Meilen (11'500), Genf (11'500), Zürich (11'500), Lavaux-Oron (10'000), Höfe (10'000), Horgen (10'000), Zug (9000) und Prättigau-Davos (9000).

Gefahr durch starken Franken?

«Hohe Preise bedeuten allerdings nicht automatisch die Gefahr einer Immobilienblase», erläutert ETH-Professor Sornette. Es gehe im Modell der Studie etwa auch um die Preisdynamik und dabei um Preisanstiege, die schneller als exponentiell verlaufen.

Was genau in Zukunft am Schweizer Immobilienmarkt mit dem erstarkten Franken passiert, ist noch unklar. Der Markt hänge stark von den internationalen Entwicklungen ab, so Sornette. «In der jüngsten Vergangenheit haben die hohe Nachfrage nach dem Franken als sichere Währung, die niedrigen Zinsen und die starke Einwanderung den Immobilienboom begünstigt.» Da nun der Franken als starke Währung von ausländischen Investoren noch stärker nachgefragt werde, könnte dies die Immobilienpreise wieder in die Höhe treiben.

Anderes Szenario

Ein anderes Szenario geht von einem Rückgang der Immobilien-Nachfrage aus. «Ein starker Franken könnte sich auch negativ auf die Immobilien-Nachfrage auswirken und damit die Preise nicht in die Höhe treiben», erklärt Marc Parmentier, Banken-Experte von comparis.ch. Dabei könnte das durch den starken Franken erschwerte Exportgeschäft der Schweizer Firmen auf die Wachstumsaussichten drücken.

«Bewahrheitet sich dieses Szenario, würde dies eher zu einem Rückgang der Immobilien-Nachfrage führen», so Parmentier. Einzig die Senkung des Leitzinses durch die SNB und die damit verbundenen rekordtiefen Hypothekarzinsen würden dann die Nachfrage ankurbeln.